被房屋設定還可以辦貸款嗎？被民間私設的房子要怎麼解除設定？[轉貼]
因為信用或財務狀況不好，無法向銀行貸款，部分極缺資金的民眾會找上民間貸款，但名下房子遭到民間私設後，不僅利息負擔重，未來也很難再跟銀行貸款，有私人設定的房子(簡稱:房屋私設、房屋設定)應該如何解套？在找民間貸款之前，還有什麼更好的選擇嗎？
一、為什麼房子會有民間私設？
一般來說，房屋設定，大致上不出這4種情形：
1.用房子向民間公司或私人辦理貸款，通常金主會辦理房屋抵押權設定，為的是保障自身的權益，一般民間貸款通常是以月息計算，月付金相對比較高。
2.許多長輩為了怕小孩私下拿房子去借錢反被騙，會在房子上追加一道設定，不管房子有任何變動，都要通知設定人，此類型設定通常不是借貸關係，只是為了保護房子。
3.買新房的時候，部分民眾因自備款不足或貸款額度不足，會向建商借一筆錢來裝潢或支付尾款，此時建商會對房子做二順位抵押權設定，待還清後才可塗銷，在設定期間也無法向其他銀行申辦貸款。
4.如果是自行開業當老闆的人，和別人合夥做生意，資金周轉不過來時也可能向合作夥伴周轉，上游廠商擔心下游客戶有信用上的風險，也可能會遇到需辦理房屋抵押權設定的狀況。
二、房屋私設有哪些類型？
房屋私設一般是辦理抵押權設定，除了抵押權設定外，還有三種型式也可能出現：
1.抵押權設定(可再貸款或買賣)
抵押權設定有兩種，一種是普通抵押權設定，一種最高限額抵押權設定，向銀行申請購屋貸款時，銀行辦理的都是最高限額抵押權設定，也就是貸款金額的1.2倍，如果未來向銀行或股票上市公司公司申請二胎房貸，也是辦理最高限額抵押權，其餘民間貸款則不一定，可能僅辦理普通限額抵押權。
2.預告登記(需經預告登記人同意才可異動)
預告登記是為了保全他人對不動產權利的請求權，簡單的說，沒有預告登記人的同意，就算有房屋的所有權，也不能隨意處置房子，必須經過預告登記人答應才可以過戶、買賣或再貸款。
3.房屋信託(房子無法異動)
房屋信託是銀行業務，申請人與銀行約定不動產在特定條件下才能處分，或到達指定年齡後，由銀行將不動產返還給受益人，達成資產保護，避免不動產被受贈人或第三人不當抵押或出售，因為是由第三方單位執行，具有獨立性與安全性，除銀行信託外，也可辦理個人信託。
被信託的房子即無法再辦理買賣或貸款，就連法院也無法因貸款人未繳款對房子辦理強制執行，但如果是單純的借貸關係，通常不會辦理房屋信託，若遇到民間貸款要求信託，就要當心對方意圖不軌，畢竟如果繳不出錢，被信託的房子是有權直接歸債權人所有的。
4.流抵契約(逾期未償還房子歸債權人所有)
這個約定幾乎沒有人會答應，流抵契約的意思是，雙方約定好清償期限，如果超過期限無法償還，房子就歸金主所有，此種方式風險太高，不要輕易嘗試。
三、如何知道房子是否有民間設定？
一般來說，只要是辦理借貸，為了維護債權人的權益，都會辦理抵押權設定，有些民間貸款會聲稱沒有辦理設定，等到有買賣或貸款需求時才發現，其實房子早就被設定而無法貸款，想知道自己名下的房屋是否有設定，可自行上網調閱電子版的土地登記謄本來確認，或親至地政事務所請承辦人員幫你調閱。
四、如果房子已經有設定還可以貸款或買賣嗎？
如果是銀行的設定當然可以貸款或買賣，如果是民間私設，這時候要看你的房屋設定是哪一種類型，如果是抵押權設定或預告登記，假如有人願意承接你的設定，也就是幫你還貸款，只要債權人同意，就可以將房子跟貸款一起轉移到對方名下。
如果沒人願意承接債權，有預告登記的房子就無法異動，僅有抵押權的房子也少有其他金主願意借三胎房貸，畢竟無法回收資金的風險過高，沒有人願意將錢「投資」在一個無法獲利的生意上。
五、有民間設定的房子要怎麼解套？
有民間設定的房子，直接找銀行貸款都會被拒絕，必須繞點路才有可能順利貸款，下面提供3個民間貸款的解套方式：
1.找親友借錢先償還
畢竟是自己的親友，比不認識的金主好商量，不管是貸款利率、條件、年限都好談，但建議就算是親友間的借貸，還是擬一份正式的合約比較好，這樣對於雙方的權益都有保障。
2.透過融資公司轉貸銀行
如果原本就是向融資公司(股票上市公司)辦理二胎房貸，因為股票上市公司的市佔率漸漸提高，部分銀行會願意接受曾有股票上市公司二胎的案件，如果不是跟股票上市公司辦理，而是向其他較小型的融資公司或民間私人辦理，可以洽詢股票上市公司直屬經銷商-好事貸，我們會和您一起討論解決方式，是有機會將貸款轉進銀行的。
3.找其他民間貸款轉貸降息
已經有民間房屋二胎貸款的人，無非就是希望能夠降低利息和月付金，這時可以考慮找其他民間貸款轉貸降息，慢慢將民間債務還完後，過一年就可以向銀行申請貸款。
六、民間私設的常見問題
通常有信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高問題的人，才會需要找民間房屋貸款，但有了房屋私設後，未來難以向銀行申貸，最好盡早把民間私設塗銷，並取得清償證明，過一段時間後才能轉進貸款利率較低的銀行，減輕月付金的負擔。
